Для правильного оформления прав на недвижимость надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.
1. Право собственности и иные вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК).
2. Регистрации подлежат не только права, но также их ограничение (обременение) (п. 1 ст. 131 ГК). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.
3. Сделки с землей и иной недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в случаях, установленных ГК (п. 1 ст. 164), и признаются заключенными с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433).
4. Регистрации подлежит отчуждение имущества, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – «…это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ» .
Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав).
Итак, ГК РФ и Законом о регистрации прав устанавливаются три вида государственной регистрации :
- регистрация прав;
- регистрация ограничений (обременений) прав;
- регистрация сделок.
Важно, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет объектов недвижимости осуществляют организации кадастрового и технического учета), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а правоотношений по поводу недвижимости. Причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.
Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество, указанные в п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК РФ :
- право собственности;
- право хозяйственного ведения имуществом;
- право оперативного управления имуществом;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- частный сервитут.
Система вещных прав отечественного законодательства такова, что вид вещного права связан с объектом и субъектом права. Например, на земельные участки могут существовать только право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут, причем право пожизненного наследуемого владения - только у физических лиц. Возникновение права хозяйственного ведения или оперативного управления земельным участком законодательством не предусмотрено.
Обременять сервитутом можно любую недвижимость, находящуюся в частной, государственной или муниципальной собственности. Таким образом, «…на один объект недвижимости может одновременно существовать три вещных права, например право государственной (муниципальной) собственности и право хозяйственного ведения, обремененные сервитутом» .
Государственные и муниципальные предприятия владеют имуществом не на праве собственности, а на праве хозяйственного ведения. Собственником этого имущества является Российская Федерация, ее субъект (республика, край, область, автономный округ, города Москва и Санкт-Петербург) или муниципальное образование. Право собственности у государственного или муниципального предприятия не может возникнуть ни при каких условиях. Независимо от того, строило ли предприятие само объект, приобретало ли недвижимость за счет чистой прибыли, все равно имущество будет государственной (муниципальной) собственностью, находящейся в хозяйственном ведении (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ГК).
«Право хозяйственного ведения в отношении недвижимости означает, что предприятие может свободно пользоваться, владеть ею (ст. 294 ГК), но распорядиться (продать, заложить, сдать в аренду) может только с согласия собственника имущества, которого представляют, как правило, органы по управлению государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК)» . Однако если предприятие создано именно с целью строительства и продажи жилья, гаражей, иной недвижимости (это устанавливается уставом предприятия как юридического лица), то такие сделки согласия собственника не требуют, поскольку оно выражено в уставе, утвержденном учредителем этого предприятия.
Существует также вещное право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника (п. 1 ст. 292 ГК). Согласно ст. 53 ЖК к членам семьи относятся не только супруги и дети, родители, но и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы. В исключительных случаях иные лица, проживающие совместно и ведущие общее хозяйство, также могут быть признаны членами семьи. «В настоящее время указанное право не подлежит государственной регистрации. Законодателем предусмотрен иной способ защиты таких прав, отличный от государственной регистрации» . Данные права сохраняются при переходе права собственности на жилое помещение к другому собственнику (п. 2 ст. 292 ГК), а перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилья (п. 1 ст. 558 ГК). Именно поэтому обязательным документом для нотариального удостоверения или регистрации сделок с жилыми помещениями являются документы о зарегистрированных (прописанных) лицах - выписки из домовых книг, справки паспортных столов.
Итак, граждане могут иметь следующие вещные права на недвижимость:
- право собственности на недвижимость, включая земельные участки;
- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).
Организации (юридические лица) могут иметь:
- право хозяйственного ведения имуществом (государственные и муниципальные предприятия);
- право оперативного управления имуществом (учреждения, казенные предприятия);
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право собственности на имущество и земельные участки (кроме предприятий и учреждений);
- сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).
Регистрация права осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП.
Запись о праве содержит четыре основных элемента:
1) субъект права (правообладатель);
2) объект права (имущество);
3) вид права (собственность или другие вещные права);
4) основание (правоустанавливающий документ).
«…Если по общему правилу государственная регистрация определяет момент возникновения права (как говорят, имеет правоустанавливающее значение), то в перечисленных ниже случаях она только подтверждает существование права (имеет правоподтверждающее значение)» .
Право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением. Это закреплено п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав. Если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость возникают по общему правилу с момента государственной регистрации.
В некоторых случаях момент возникновения права совпадает с регистрацией другого права.
При возмездном приобретении имущества одним из супругов право совместной собственности супруга возникает с момента регистрации права другого супруга, на чье имя оформлен правоустанавливающий документ, если брачным договором не установлен правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст. ст. 33, 34 СК).
Отдельно следует выделить момент возникновения права на помещение в жилищном, жилищно-строительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК.
Проведенная регистрация права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права (ст. 14 Закона о регистрации прав). Право считается зарегистрированным и возникает с момента внесения записи в ЕГРП, а не со дня выдачи свидетельства.
Важный принцип государственной регистрации - принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации прав (до 31 января 1998 г.), признаются юридически действительными. Регистрация таких прав в учреждении юстиции проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав).
Общие положения ГК о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом таковы .
- Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав (п. 1 ст. 164 ГК).
- Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК).
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст. 165 ГК).
- Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
